深度|常州楼市3.0时代预警，各区域核心房价依然看涨！

常州人缺房子吗？不缺。

常州人有房子吗？没有！

矛盾，是市场发展的内部推动力。

No.1 | 壹

常州楼市的绝对“拐点”已经到了。

分析师需要提醒大家的是，这个拐点不是房价拐点，只是市场内部裂变。但这种裂变将改变常州房地产市场的基本面，直接影响房价。

2008年4万亿的大刺激，打开了全国房价进入新台阶的大门。以这一年为历史原点，根据房价和供求走势，分析师认为常州的楼市可以分为三个不同的进阶阶段。

1.0时代：2008年-2016年8月

2008年后，常州房价在短短两年的时间成倍翻番。2010年过后，大规模的土地出让给常州带来了招保万金、绿城、雅居乐、世茂、星河等我们所熟悉的房企。商品房项目全面开花，同时还出现了超级大盘。但由于土地供应端的过度，长达五六年的时间，常州的房地产市场都处于供应过量的状态，房价几乎停滞，有平稳的涨跌，但并无过大的波动，成交波动也不大。

这个阶段常州房地产市场的特点是：项目价差拉不开，产品特色不鲜明，好的产品市场响应不高。

举两个显著的例子：

新北区的金地天际，2011年首次开盘的时候，成交套数仅为个位数。甚至在首次开盘后，停滞了相当长的一段时间，当时开发企业立马主推刚需项目格林郡。主要原因是大平层的跃层产品过于超前，市场接受度低。

天宁区的龙洲伊都，高品质的精装项目，2014年首开的时候，销售量也不尽如人意，而在当下的市场环境乃至现今，该项目的精装细节也可以到达市场领先水平。

直到2017年至2018年，该两个项目在火爆中售罄，至今价格（二手房）都已实现翻倍。

在这个阶段，购房者能接受的房价是6000-7000元/㎡，真正的品质房源，价格一旦超出预期，只有少数购房者会考虑。

2.0时代 ：2016年9月-2019年

2016年9月，常州房价进入高速上涨期。但由于常州情况的特殊性，相对来说这个时间点是滞后于一二线城市的。

在2016年-2017年的时间段内，分析师认为房价属于补涨，而进入2018年-2019年，房价的上涨主要是缘于结构性上涨。

2017年常州土地市场开闸后，土地价格的大幅提升是导致房价结构性上涨的主因。当然地铁等规模性的城市基建也为房价上涨带来了足够的动因。

同时，也正是由于土拍的开闸，给常州带来了更多的外来房企，加上本地房企的深耕。常州的房地产版图继续扩大。

这个阶段的常州房地产市场的特点是：长期积压的库存迅速消化、新的产品形态开始出现（包含改善和高端）、板块价差体系形成，且各个板块都有相应的购买客群。

3.0时代：2020年~

2019年常州主城区商品住宅成交均价超过了16000元/㎡，这是一个历史高位，但绝不是最高位。

2020年，常州房地产市场将迎来的必定是点对点的裂变。

房价方面：保不住下限，也防不住上限。

房价为什么会涨？答案千千万万，但回到最基础的市场层面，只有一个原因，那就是“面粉”太贵。

3月常州的第一轮土拍已经让大家看到了地价还将持续上涨的事实。同时，从官方公布的储备地块来看，常州可开发的土地相对充裕。

按照以往的供地量来看，主城区每年3000亩的量只能基本维持供求平衡且偏紧。这种控制下，地价对于房价的影响依然会持续保持。

今年1月成交的春江镇东海路以南、长江北路以西、新民西路北侧地块楼面价5380元/㎡，孟河镇孟河镇滕龙路东侧滕村路北侧地块楼面价5213元/㎡。

3月刚刚挂牌的天宁区杨班村地块起始楼面价11256元/㎡。

无论是乡镇还是中心区域，地价都不断的在创新高。这意味着什么？常州房价的下限和上限，都防守不住。

产品方面：高端有市场、中端有支持、低端有保障。

疫情过后，常州迅速回暖的项目有两类：一是刚需类，疫情让大家看到了“有房”的重要性，刚需类产品的需求也迅速活跃；二是高端产品，随着房价的提升，购房者对产品的功能和价值迅速重塑，更加注重差异化、精细化、绿色化、智能化、健康化、服务化等概念。

随着市场的进阶，常州的市场产品肯定会出现两极分化的状态。高端产品只会越来越好，刚需主攻跑量。同时，由于购房者的改善需求的提升，中端产品也将会有足够的支撑。

3.0时代的最大特色是什么？好的产品激增，高端产品迎来市场，板块分化加剧。

未来的常州房价，单价2w+将全面开花，3w+不会是个例，4w的高位不会寂寞。但也不必过于担心房价的上涨，因为刚需盘的供应也还是会有保障。

No.2 | 贰

当下这个时间点很特殊，疫情席卷全球，经济情况并不明朗。在过去的三个月中，大部分人的收入都会受到影响。虽然国内疫情得到控制，但国际形势并不明朗，对于国内经济依然会有不同程度的影响。

都这样了，还谈房地产市场？还要买房?

当然！

发展至今40余年，房地产经历了多个重大突发事件，越是在这种时候，买房越是要有高屋建瓴。

在美国打压华为的芯片和系统之前，华为在做什么？自主研发麒麟系列的芯片和鸿蒙系统。美国想轻松击倒华为，但是失算了。在世界科技一体化的今天，中国已然能够自己掌握自己的历史使命。

不同于2008年的全球金融危机，这次的疫情对于中国经济的影响或许是短暂的衰退（甚至已经开始恢复），但暂未达到危机层面。

对于地处“包邮区”的常州来说，更加不是。

2020年常州的重点工作是鼓励各区域发展“三新经济”，同时落实各区域产业链升级成产业生态圈。以疫情为契机，把科技、制造业、产业链夯实。

这一系列的举措给房地产带来的影响是什么？那就是抗跌，让资本市场的底部能够端稳。

自媒体时代，任何一个信息都会变放大，常州楼市回暖效应也是。这种状况下，如何判断事实？还是要有全局观。

常州楼市逐步回暖已成事实，但并不夸张，只是逐步进入正轨。随着实体经济的全面复工和2020年新的地块的入市，回暖的速度还会加快。

作为购房者而言，无论是自住还是投资，如果有需求，可以开始考虑入市。

同时，要保持谨慎的态度，别妄想短期内有特别大的利差空间。

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转自：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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